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阿拉伯宫项目二次经营策略(二)

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发表于 2013-3-17 23:08:37 |显示全部楼层
阿拉伯宫项目二次经营策略(二)
                                             作者:北京远洋西北事业部--罗洪港
三:依据合同文件、商务报价,公司经营战略,等因素指定项目经营策略
一:条款规定
1:承包范围内是策略性的条款描述,不能作为施工依据;非承包范围条款是明确性的界定,可作为施工依据。承包范围内与非承包范围,结算办法没有专用条款界定,项目经营必须与建设单位再次约定这二者的具体界定。
2:招标是以招标文件的图纸范围计价,合同金额也是以原有招标图纸范围为基础;施工是以经设计院调整后的图纸,工程量、施工范围与合同规定、招标文件规定的范围产生不一至时,作为商务策略与业主方沟通,按合同外项目增加工程,办理与确认增加工程,同时增加项目要有明确的依据与现场照片为辅佐证。
3:因建设单位原因造成延时开工,延时开工时间段所产生费用,要求业主补偿;依据项目施工的重点、特点、难点,制定施工组织设计与合理的施工进度时间节点。
4:自购材料要经业主方材料样板确认,及材料进场的申报验收,以防设计变更及业主随意性便的保护措施。
5:项目位于回民区与商务中心,对安全及食宿必须作出非常强针对性的管理规定。
二:合同履约
1:2月25号设计公司提供的《阿拉伯宫四、五楼室内精装修工程》施工图电子文件的项目内容计量,单价按公司与建设单位合同单价(2011年1月1号),以此为基础计价总额:1648万元;电子文件内图纸部分没有设计及图中节点没有说明做法,此部分工程量估价约70万元;按此计额合计:1718万元,投标期间李向海造价师核算总额1750万是基本相符。设计公司规定材料材质,我们公司的合同单价所有主材都是严重亏损。应该说明,合同条款规定与甲方的结算总额上限是:1450万元。基于合理的利润率分析,不改变结算总额上限的合同规定,是严重亏损项目。
2:合同约定2011年4月30号完工,至2011年5月1号建设方没有按合同规定时间提供设计施工图与现场移交,是明显违约责任。现阶段我们施工的隔墙、地面混凝土找平、布强电线管等项目是依据建设单位要求配合其它参建单位安装定位而做,有依据文件。按合同所有条款规定综合评定,充其量是施工前的准备时间,非合同履约关系。
3:2011年4月30号前,甲方(建设单位)没有提供给我公司可执行施工的图纸与开工指令、或通知、联系函,我公司依据合同履约条款规定通知甲方,要求解除合同。
4:建议解除合同的同时,我公司与甲方对本次项目再次合同谈判,包括合同规定、项目单价、结算价、付款方式等内容重新约定,达到可操作性有利润的合同。
四:创造利润与止亏为盈途径
1:认真分析合同条款、招标内容、设计要求,合同条款规定对本次项目商务单价、总价的要求、限制;及合同条款分析对商务单价、总价有利可操作性分析与理解。依据项目施工进展,随时发现签证项目内容与非承包项目内容。承包范围外项目,办理增加项目签证时,标注清楚是合同外项目内容。尽一切可能抛开承包范围内项目,增加承包范围外增加签证增加利润点。施工前,预算员向业主方申报与确认项目单价。
2:保证质量的前提下,通过技术措施降低成本,如可用9厘板的不要使用12厘板、15厘板,此工作由技术总工、现场管理人员做好事前交底与施工跟踪;加强深化设计力度,特别是不影响装饰效果与质量的前提下,采用深化设计降低材料成本;依据项目施工工序标注清楚,包括图型、材料、工艺要求,深化图纸必须得到业主、设计确认后才能施工。通过图纸会审了解设计缺陷,这是施工事前控制、控制成本的有效途径,项目总工、施工员、深化设计、认真做好此工作,列出设计缺陷,约定设计单位进行图纸会审工作。
3:加强材料的二次使用,如隔墙龙骨载剪余料可作托件龙骨、木工板基层、钢材、电线、线管、等材料接驳使用,减少损耗;工班一定要按照控制成本的宗旨做好材料使用,节约材料,不要随意浪费,把握好材料下单用料;对工人做好此方面思想工作,安排好现场的材料使用。
4:材料验收,库管员一定要把关好材料验收工作,要对材料负起责任,检查要仔细,对现场材料也要保管好。实行领料限额制度,特别是辅材与容易损耗的材料,控制材料使用过程中产生不必要损耗。
5:要求材料员提供可代用材料,特别是主材,寻找质量相同又能满足装修效果与质量的材料、价低的材料品种;特别是提供饰面材料、外加工的成品与半成品的材料样板,及时找业主、设计确认;外加工成品与半成品材料、造型、雕刻等工艺制品、饰面主要材料等提前与及时统计出规格、型号、数量,争取时间进行材料供应单价商务谈判与寻找供应商,对材料采购时间与单价谈判有直接帮助,采用多途径多层次方式降低材料采购成本。
6:所有发出的深化图,结算与成本控制、增加或减少利润有关的文件,必须经现场人员会审、项目经理签字确认后才能发出;商务资料、联系函、隐蔽验收资料、检验批、最后必须经项目经理确认后才能发出。经常与业主方、监理公司、设计公司沟通设计、施工事项,按二次经营策略,协调好承包范围、施工接驳点、非承包范围、材料使用、深化设计确认。
7:项目管理人员认真、具体分析设计内容,依据设计的平面图、立面图、大样、节点,发现设计错误、或材料标注不符的,争取有利于成本控制原则的图纸会审。
8:劳务分包,采用蔽口总价,尽量减少其它劳务用工。依据现阶段工作计划,指导、帮助、协助工班展开施工,特别是对设计不明,施工部位不明、等事项,工班要经常与项目管理人员沟通。对于合理的施工方案,工班因其它原因不执行或拖延执行时,项目管理人员要按规定时间强制执行。
9:制定成本控制网络与责任制度,责任到人,特别对材料使用规格、使用量、认清投标报价的范围、计量接驳点的控制;严格执行公司颁发《岗位责任制度》与项目部指定的《项目管理人员责任分工》,工作任务、责任分工、落实到每个人、要求项目管理人员自觉执行。投标报价对比设计图纸项目内容,故意漏报、少报、错报或没有报价项目且必须要施工项目的内容进行商务会审,制定出相应解决办法。
10:商务、设计、技术、工程质量保证体系、深化设计、联系函、原件统一由资料员保管与收集、整理、归档;资料员对应文件内容复印件分发责任人;材料报验工作责任人是资料员,材料合格证由仓管员负责提供,检验报告、材料强制性文件,由采购员负责提供;施工质量申报的隐蔽工程的具体时间由技术总工负责提供给资料员,申报工作负责人是资料员;资料员要随时跟踪施工动态与材料进场动态,做好随时上报工作。
                              
                               北京远洋装饰西北事业部
                               啊拉伯宫项目经理-罗洪港
                                     2011年4月25日

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叶冠勇  在2013-3-18 09:26  送朵鲜花  并说:我非常同意你的观点,送朵鲜花鼓励一下

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发表于 2013-3-18 09:28:03 |显示全部楼层
谢谢罗总分享工程管理经验!
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